IPTU e Reforma Tributária: o que mudou, o que não mudou e quando é possível contestar

Com a chegada dos carnês de IPTU, muitos contribuintes passaram a questionar os aumentos registrados nos valores cobrados. Parte dessa insegurança decorre da divulgação de que a Reforma Tributária teria alterado a forma de cálculo do IPTU, o que não encontra respaldo na legislação vigente. Por isso, é fundamental esclarecer o que efetivamente mudou com a reforma, o que permanece igual e quais são os caminhos legítimos para contestar o imposto quando houver distorções.

IPTU é imposto municipal

O IPTU é um imposto de competência exclusiva dos Municípios, conforme estabelece o art. 156, inciso I, da Constituição Federal. Isso significa que cabe ao Município instituir o imposto, definir sua base de cálculo e estabelecer os critérios para sua cobrança, sempre por meio de lei municipal, aprovada pela Câmara de Vereadores.

A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel, apurado a partir da chamada Planta Genérica de Valores (PGV). A competência tributária do IPTU permanece integralmente municipal, razão pela qual nenhuma lei federal pode impor aumento automático, metodologia obrigatória ou atualização forçada do valor venal para fins de IPTU.

O que a Reforma Tributária realmente tratou

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, concentrou-se principalmente na reorganização da tributação sobre o consumo, criando novos tributos e regras para substituir impostos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.

Dentro desse contexto, foi instituído o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que tem caráter informacional e cadastral. O CIB tem como finalidade padronizar dados dos imóveis e facilitar a integração de informações entre os entes federativos, mas:

• não define valores venais;

• não altera a base de cálculo do IPTU;

• não obriga Municípios a aumentar impostos.

Importante: cadastro é instrumento de informação, não de lançamento tributário.

Então, por que o IPTU aumentou?

Quando há aumento no IPTU, ele decorre de decisões locais, como:

• atualização da Planta Genérica de Valores;

• revisão de critérios de avaliação dos imóveis;

• aprovação de leis municipais específicas.

Alguns Municípios aplicam limites anuais de reajuste, conhecidos como “travas”. Essas limitações não impedem o aumento, apenas diluem seus efeitos ao longo do tempo. Ainda assim, a responsabilidade pela fixação do valor do IPTU permanece exclusivamente municipal.

Quando o valor do IPTU pode ser contestado

Nem todo aumento é ilegal, mas o contribuinte pode questionar o IPTU sempre que houver indícios de que o valor venal não reflete a realidade do imóvel. Entre as situações mais comuns estão:

• valor venal muito superior ao valor de mercado;

• erros no cadastro municipal, como metragem incorreta ou padrão construtivo equivocado;

• classificação inadequada do imóvel;

• desvalorização por fatores estruturais, urbanísticos ou de localização;

• atualizações da PGV sem critérios técnicos claros ou proporcionais.

O lançamento do IPTU deve observar princípios como razoabilidade, proporcionalidade e capacidade contributiva.

Como funciona a revisão do IPTU

Revisão administrativa

O primeiro passo para contestar o valor do IPTU é, em regra, a revisão administrativa. O contribuinte deve apresentar pedido formal ao Município, respeitando o prazo previsto na legislação local, normalmente contado a partir do recebimento do carnê.

Esse pedido pode ser instruído com documentos como:

• fotos do imóvel;

• matrícula atualizada;

• plantas e projetos;

• laudos técnicos;

• avaliações profissionais ou laudos de mercado;

• anúncios de imóveis semelhantes na mesma região.

Caso o erro seja reconhecido, o valor venal é corrigido, o IPTU recalculado e eventuais valores pagos a maior podem ser compensados ou restituídos, conforme a legislação aplicável.

Medida judicial

Se o pedido administrativo for negado, é possível avaliar a viabilidade de medida judicial, especialmente quando houver:

• desproporção evidente entre o valor venal e o valor de mercado;

• ausência de critérios técnicos na avaliação;

• violação a princípios constitucionais.

Cada caso deve ser analisado de forma individualizada.

A Reforma Tributária não alterou a base de cálculo do IPTU e não determinou aumento do imposto. O IPTU continua sendo um tributo municipal, com regras definidas localmente.

Conhecer essa distinção e compreender quando é possível buscar a revisão do valor cobrado permite ao cidadão exercer seus direitos com informação, consciência e segurança jurídica. Quando identificadas distorções no lançamento, existem instrumentos legais disponíveis, tanto na esfera administrativa quanto judicial, para assegurar que o tributo seja cobrado de forma justa e proporcional.